今週の二ュース　VOL.36

【はじめに】

野球の日本代表がＷＢＣで活躍しています。いまの日本の世相にあって、とても明るい話題です。かつてサッカーの日本代表もワールドカップで盛り上がったように、「世界で通用する」という部分に、日本人はとりわけ価値を見出しているように思えます。
世界から見て、日本はどのくらいのレベルなんだ・・・。そんな思いが、日本の活力を生んできたのかもしれません。野球の野茂投手、サッカーの中田選手が、あれだけ応援され注目を集めたのも、「やっと世界に認められる日本になったのだ」ということなんだと思います。そして、彼らは、日本的なムラ社会からの異端児としても、注目される存在でありました。決して、平和的に海外に渡ったのではなく、既存のシステムと喧嘩をして、反発して出て行ったのでした。
それを考える時、これからの住宅購買者層となる２０代の若者は、野茂投手がロサンゼルスに渡った９６年には、小学生の低学年であり、思春期を迎える頃には、すでに海外で日本人が「認められる」という事例は、当たり前の現象となっていたはずです。つまり、も
う彼らは既存のシステムとケンカしなくても、堂々と海外にも行けるし、自己主張もできるのです。
そんな彼らが、これからの日本に住む時に、自らの活力を見出すとすれば、どんなことでしょうか。「もう認められているし、何でも持っているから、いまさら認められなくてもいいよ別に」って感じで醒めてしまう可能性もあります。「車も住宅も要らないよ。普通に生活できれば・・・」って感じで、夢を托すのは、憧れのスポーツ選手や、カリスマタレントやカリスマ政治家かもしれません。自分の人生は「ほどほどに」しつつ、自分の代わりに戦ってくれる世界の有名戦士には熱狂的な応援を送る。そんな傾向が強まっていると感じた、今回のＷＢＣの盛り上がりでした。それはともかく、優勝おめでとう！でした。


◎２０歳代の３２％は「住宅の状態が良好であれば新築・中古にはこだわらない」

３月１８日のR．E．port最新不動産ニュースに、（独）住宅金融支援機構による調査の記事が掲載されていた。それは、「平成２０年度住宅の住まい方に関する意識調査」というもので、全国の２０歳以上を対象に今年１月１５～１９日に行われたインターネット調査である。その調査では今後の住宅の建築・購入計画、住宅ローンの利用、住宅の長寿命化に対する意識などについての設問があり、有効回答数は２，５９３件だったという。
調査では、まず「住宅の建築または購入計画」についての設問があった。それに対して、２０歳代の１４．４％が「具体的な計画がある」、３４．８％が「具体的ではないが計画がある」という回答があり、約半数が計画を持っていることが明らかになった。
また「新築住宅に対するこだわり」についての設問もあった。それに対しては、３０歳代では、「どうしても新築の持ち家を取得したい」が３０．１％、「できれば新築の持家を取得したい」が３４．１％と約６割が新築住宅を希望。それに対し、２０歳代では、３２％が「住宅の状態が良好であれば、新築、中古にはこだわらない」と回答した。
さらに「長期優良住宅のコストアップの許容度」に関しての設問もあった。これに対しては、「ある程度費用の追加が必要であっても、長持ちする等の経済効果があれば、２０％程度までコストアップは許容できる」という回答が６割を超えた。
これらの傾向を見ると、２０歳代が新築・中古にこだわらない層であることがわかる。ただし、その条件となるのが、住宅の状態が良ければ・・・ということである。これからの住宅は、新築だから状態が良くて中古だから状態が悪いといった価値判断では通用しなくなる。ある意味、これからの住宅購買層は、価格だけでなく住宅の質をしっかり見ようとする層であると言える。彼らの「見極め感」を満足させるような、住宅販売の方法が必要だ。


◎１階部分のみ改修、「エコ築」を販売

３月２０日の北海道新聞、R．E．port最新不動産ニュースなどによると、札幌に拠点を置く土屋ホールディングス傘下の住宅リフォーム会社、ホームトピアが、住居の一階部分に特化したリフォーム商品の販売を始めたとのこと。このリフォーム商品名は「エコ築」と
いい、子供が自立した後の住宅で生活する夫婦を顧客として想定しているとのこと。子供が自立して家を出ると、子供部屋などで使われていた２階はあまり活用されなくなる。そのため、夫婦としては生活が一階に偏ってしまうため、この部分の快適性を高めようと言
うリフォームである。
まずは「一階の床や壁に断熱材を入れて保温性を高める」リフォームを行う。具体的には、１階部分をスケルトン化し、室内側から床・壁・天井に発泡ウレタン断熱材を施工。さらに断熱玄関ドア、省エネ樹脂サッシュなど開口部の断熱性も強化することで、次世代省エネ基準をクリア。熱交換換気システムも標準採用するこれによって、灯油消費量が６割削減できるとのことだ。また、リフォームには浴室も含まれ、必要に応じ耐震補強も行うとのことだ。参考価格は１階約６０平方メートルで６８０万円程度。記事によると、「２階を含めた全面改築より約３割安になる」とのこと。生活スタイルの変化によって、リフォームの内容も変わってきている。生活スタイルの変化とは、老後の生活を真剣に考える夫婦の形態を考えてあげて、安心感をどれだけ与えられるか、ということでもある。まさに地域に根付く工務店こそ、そういった生活提案をしていける絶好のポジションにあると言える。


◎太陽光発電の搭載率４０％　光熱費半額、国の補助も後押し

３月２０日のFujiSankeiBusiness　i．によると、旭化成ホームズの新築戸建て住宅での太陽光発電装置の搭載率が約４割まで急上昇しているという。記事では、「昨年４～１２月の搭載率は１割程度で、今年に入り、一挙に４倍に伸びた計算だ」とその伸びの大きさを指摘している。その背景には、住宅メーカーが省エネ住宅に力を入れているのに加えて、「今年１月から、家庭向け太陽光発電装置に対する国などの補助制度が始まり、需要が急増している」との分析をしている。とりわけ旭化成ホームズは、住宅販売の際の差別化策として、省エネを全面的に打ち出している。太陽光発電の展開方法としては、「地中の熱を利用した冷暖房・給湯設備と太陽光発電」、「燃料電池発電と太陽光発電」といった２種類の住宅向け発電システムのキャンペーンも開始している。
省エネの新技術に対しては、国の補助が今後も盛んになってくることが予想されている。特に太陽光発電は全国的に「作られた流行」として政策のバックアップが期待出来る。これに関わる省エネリフォーム、断熱改修などといった関連工事も増えてくる可能性がある。工務店としても、情報収集には継続して取り組んで行きたい。

今週の二ュース　VOL.35

◎積水ハウスがリフォーム・仲介に人材投入、さらに住友林業は･･･

まずは、プライドを捨てた？大手ハウスメーカーの動きから。
3月9日の週刊住宅によると、積水ハウスはグループのリフォームおよび仲介への人員シフトを通じて収益体制の強化を図るとのこと。
記事によると、人材は３月末で停止する滋賀工場の生産部門と本社部門の人員の合計約６００人を転属させるということだ。
同社の施工現場は、累積で200万戸近くあり、そこに対するストックビジネスに力を入れていく方向性が明らかとなった形。売上高の計画は、将来的に１０００億円規模にまで引き上げる考えだという。物件の扱いも、自社物件「積水ハウスリフォーム」で、他社物件に関しては「積和建設」担当するということだ。
同じく週刊住宅では、住友林業が「ワンストップ型店舗」展開で成功しているという記事を掲載している。同社は地方都市の営業拠点をリフォーム・施工・保険などの子会社を集めるワンストップ型店舗に再編。「08年10月にオープンした岡山支店では、10－２月の受注が53％増加しており、大きな効果が現れている」とのことで、新たな集客拠点としても機能し始めているという。
ワンストップ店舗は、駅近ではなくてロードサイドのビルを利用。これによって固定費用が低減されているという。現在は「64支店・24営業所の計88営業拠点のうち、18支店・８営業所の26拠点をロードサイド化」しているという。岡山支店の1階が体感型ショールーム。打ち合わせスペースはチーク材やオーク材などでブースを作り、木に触れ合える環境を作り出しているという。
記事では、こうした取り組みによって地域密着した需要掘り起こしが始まっており、成果が上がっていることを強調している。全国画一の商品供給から、リフォーム・さらに地域密着化といった、かつての大手では考えられなかった変化がすでに始まっている。が、こうした取り組みは地域工務店こそ得意な部分。こっちも変化を恐れず、負けずに対抗していきたい。


◎カード業界で初めて「フラット35」の取扱いを開始

3月16日のR.E.port最新不動産ニュースによると、クレディセゾンがこのほど住宅金融支援機構の住宅ローン証券化業務「フラット35（買取型）」に参入するという。記事によると、「カード会社が同事業に参入するのは、初めてのこと」という。
同社が発行する「セゾンカード」「UCカード」の会員は、2750万人。カード会員がフラット35を利用する際には、融資事務手数料が融資額の1.5％（通常1.7％）に割引きされるメリットがあるという。また、火災保険の補償を自由に選択できるほか、保険料をカード決済することで、カードポイントとしても還元できる。また融資利率は「2.98％（融資期間21年以上）」と業界最低水準を適用するという。団塊ジュニア世代はクレジットカードのポイント制度などを熟知している。またクレジットカードの複数枚所有し、リボルビング払いなどに慣れている世代でもある。住宅ローンにもカードが使えれば、貯まるポイントも大きい。クレディセゾンに続いて、さらに後続のカード会社の参入もあるのか、注目される。


◎環境省が「エコハウス設計」普及へモデル事業を全国２０カ所で

3月13日の日刊建設工業新聞によると、環境省はライフサイクル全体で環境負荷低減が可能な住宅設計手法（エコハウス設計）の普及を図るため、モデル事業を実施するという。全国２０カ所に、エコハウス設計によるモデルハウス（２１世紀環境共生型モデル住宅）を整備し、普及拡大に役立てるとのことだ。実施にあたっては、「モデル事業を実施したい地方自治体から応募を受け付け、整備事業と普及活動事業の全額（上限は１億円）を同省が補助する」という。３１日まで応募を受け付け、４月下旬をめどに採択先を決定する。
モデル事業として評価する点は、「最先端の住宅環境対策技術を取り入れて、周辺の気候や環境との調和などを考慮した設計を行う」「地元産の建材の活用や環境に配慮した工法を導入」「ライフサイクル全体を通じての二酸化炭素（ＣＯ２）排出抑制」など。また、採択された自治体では、建築設計事務所や工務店、これらの関連団体、有識者らで構成する「エコハウス推進地域協議会」を設置して事業化するとのことだ。
環境・エコに関しては現在、環境省、経産省、国交省など複数の省庁が縦割りで実施してくるような状況。数も種類もたくさんあり混乱しやすいが、地域工務店としては的を絞りやすい制度を狙って、最新情報には気を配っていく必要がある。

今月のニュース　vol.34

「量から質への転換」ということがグローバリゼーションの構造改革政策の中で、ここ数年間の住宅政策であった。ハードルを高くして、品質の悪い住宅や、体力のない業者を排除しようという趣旨で、こうした長期優良住宅制度も生まれてきた。しかし、予期していなかったグローバリゼーションのバブル崩壊によって、今度は住宅建設需要自体をもう一度活性化させる必要が出てきた。そこで、超長期自体を取り組みやすくし、需要喚起に使ってもらうために高いハードルを低くした・・・今回の「長期優良住宅のハードルが下がる？」「自民党、住金機構の直接融資復活を検討」といったニュースや、このところの「瑕疵担保法の緩和」報道を見ていると、そんな風に読み取れる。
いよいよ建設需要活性化に向けて、小泉構造改革路線を大転換するのか？　ここしばらくは、さらに住宅政策からは目が離せなくなりそうだ。


◎長期優良住宅のハードルが下がる？

3月2日の週刊住宅よると、2月24日に国土交通省は長期優良住宅普及促進法の施行規則、基本的な方針、認定基準を公布したという。
すでに2月16日には政令や施行令が公布されており、6月4日の施行に向けて制度的な準備が整う予定だという。記事によると、認定基準は可変性の「躯体天井高2,650ミリメートル以上」の規定を戸建住宅には適用しないこととしたという。これはパブリックコメントを受けての処置だという。実際の戸建住宅で天井高2,400以上というのは少ないし、現実的ではないことも確か。また耐震性については、限界耐力計算による場合でも層間変形など一定の条件の下で「等級２」でも認められるように緩和したということだ。「一定の条件下」で等級２でも認められる、ということはおそらく地域の工務店に配慮した結果だろうとの指摘もある。


◎自民党、住金機構の直接融資復活を検討

さらに3月5日の日刊不動産経済通信では、自民党が「住宅ローン問題小委員会」を設置し、「住宅金融支援機構の直接融資の復活も視野に入れた大胆な議論を行っていく」という報道があった。
記事によると、委員長である佐田玄一郎・住宅土地調査会長は、「住宅ローン減税の拡充や投資型減税を導入しても銀行にローンを組んでもらえなくては意味がない。住金機構の融資原資として足りない分は国が補てんするなど思い切った財政出動をしないと現在の難局は乗り切れない」と抱負を述べたという。特に地方などでは、そもそも金融機関から住宅ローン融資を受けられないケースが多いという、泣きの声が多数寄せられたという。そのため、直接融資復活の声が議員などから多数上がったというのである。


◎リフォーム・メンテ市場を開拓するホームドクター

3月4日の住宅産業新聞によると、国土交通省が既存住宅流通やリフォーム市場の整備に着手するとのことだ。２月24日、社会資本整備審議会住宅宅地分科会に、「既存住宅・リフォーム部会」を新設。
既存住宅の流通を促進する仕組みと、消費者が安心してリフォームを行えるための仕組みについて検討するというのが趣旨。
記事では、「住宅はストック化が求められる一方、悪徳リフォーム業者が社会問題化するなどにより、リフォーム市場は伸び悩んでいる」、「既存住宅の品質や性能の情報、取得後の瑕疵や不具合に対する保証や保険について十分ではないと指摘」といった分科会の報告が紹介されている。そして注目されるのが、「既存住宅を棟単位でリフォームし、分譲するリノベーションビジネス」、「リフォームプラン付き中古住宅販売」、「既存住宅診断・リフォームを地元工務店が手がける「ホームドクター」といった新たなビジネス展開」といった新しいビジネスについての検討が行われるという点であろう。
特に地元工務店がホームドクターとして、中古住宅のリノベーションへ参加していく方策が打ち出されることになれば、新しい信用創造のビジネスが可能になるかもしれない。安心・安全・健康といった居住環境をとりまく専門家として、新しい活躍の領域が拡大する可能性もある。